第一、城市化进程与发展。
在过去短短不到5年的时间里，我国的城市化水平从52.6%上升到了58.5%。有超过8000万农村人进入城市成为城市人口。乍一看起来，城市化水平确实不低了，但是我们对比国际化城市化率就可以知道处在什么阶段。世界上发达国家的城市化率一般在80%左右，相比起这个水平，我国城市化还有很远的路需要走。
城市化基本分为3个阶段，第一部分成为城市化发展的初级阶段，在这个时期，城市化速度非常之慢，城市人数也比较少，农业人口仍然是占据社会大多人比例，一般超过75%，城镇人口不足25%左右。第二阶段为城市化发展的快速时期，在这个时期里，有大量的农村人进入城市，与房地产相关的各行各业纷纷发展起来，伴随着房价的上涨，这时城市化人口比例可能再60%-70%之间，随着经济的快速发展，农村人大量进入城市，往往不是政策导致，而是社会发展伴随的自然现象。第三阶段是成熟时期，城市化水平可能超过80%以上，城市化水平与经济发展相到匹配。
就我国的城市化率而言，目前仍然处于刚刚开始的第二阶段，在这里一阶段里，有大量的农村人进入城市，转化成城市人。首先我们需要弄清楚一件事，为啥人们愿意进城，是因为去换换新鲜的居住场所吗？笔者认为并不是，而是城市的各行各业都在发展，所以吸引了大量的人到来，这里的就业岗位更多、收入水平更高、福利资源更好。
人口进入城市，必然需要居住的地方，买房或者租房成为了城市人口必不可少的日常生活用品，买不起房的人可以租房子住，只要能解决居住问题就可以了。不过就我国的传统观念而言，租房度日始终不是长久之计，所以买房不管是谁都要经历一次，要么是自己买房，要么是父母亲帮忙买好房子。
未来我国还有很长的城市化路子要走，我国城市化与发达国家仍然有很大的差距需要弥补，所以住房需求理论上不会少，房价存在一定的上涨空间。
笔者查阅了一下我国主要城市的城市化人口目标，根据2020年规划，北京预计在2020年人口达到1800万（不过2009年就已经有1860万人，2015年就达到了2170.5万，这一点非常有意思，或许是只放不收的意思。）其他城市上海、深圳等都是政策减少的，不过事实可能是上涨居多。除了这几个热门城市，一般一线城市和二线城市等大都是规划人口持续增加的，有了城市化的发展提高，产业纷纷入住，相信住房需求也会增加，这样的城市房价走向明显。
第二、人口是流动方向。
从我国成立之后，人口就开始流动，特别是改革开放之后的人口流动开始加速推进，一方面是生产力提高释放了大量的富余劳动力，这些人更倾向于寻找事做，顺便挣点钱补贴家用，另一方面是沿海等经济发展快速，就业岗位多、收入水平高，吸引了急切挣钱的人到来。我国过去的人口流动平均面年增长为7%左右。在上世纪90年代，沿海城市对内地城市的人口吸引极为引人注目，2000年，流动人口超过1个亿，到了2010年总的流动人口达到2.21亿。
不过，从2010年之后，社会上人口流动相对平稳，逐步出现减少的趋势，每年增速将为2%的平均水平。2015年开始人口流动数的规模也降低了，仅仅在2015年全年流动大约2.47亿人，与2010年没有增加多少，比2014年下降了600多万，2016年和2017年全国流动人口再次下降大约100万人。
我们很明显发现，最近几年有个很明显的改变情况，那就是原来人们都执着于向东南部沿海地带的城市去，所谓的人口“东南飞”就是对这一时期最好的总结。在近些年，这种迹象完全不见，根据一项对刚毕业大学生的工作地意向调查显示，有超过40%的人更愿意在本地寻找就业机会，因为中部城市的发展势头与发展水平其实与东南部沿海差距已经缩小，就业岗位和收入水平也并不低。但是，总体而言，仍然有很多是向着东南部沿海流动的。
数据显示，在流动人口中，2005年，东部的占比达到64.5%，在10年之后，东部人口流动下降到了54.8%，接近降低10个百分点。近些年逐步向着西部城市和中部城市发展扩散。
为什么说人口流动会影响房价呢，主要在于有人就需要住房，人的流动大概率就就业生活有关，这并不是短暂的行为，而是长期的，就像文章开头说的一样，在一个城市待久了往往就会考虑在这座城市买房问题，所以流入型城市房价仍然存在涨幅空间，流出型城市房价存在下跌风险。
第三、房地产政策导向。
今后的房地产政策是什么呢，住建部和官媒一再强调，房住不炒不会动摇、差异化调控不会松懈，前几日的重要会议更是直截了当提出“不会把房地产作为短期刺激经济的手段。”这也是首次明确指出这个观点，可以看出对今后的房地产政策，专家所谓的房地产支柱可休矣。
总结以上3个方面，对于未来10年，中国房子“大葱价”还是“钻石价”？懂行人说出“4个字”：有涨有跌。从房地产调控政策层面而言，未来10年，房地产仍然是以平稳为主，在基础上随着城市发展、人口流动和经济发展而自然变动，应该不会有太大的变化，根据社科院报告《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》指出，随着去库存完成，在没有政策托底之后，未来三四线城市销售可能回落，部分城市可能负增长，要注意市场房价下跌过快。
来源：楼市指闻 作者：楼市指闻
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