2018年东莞楼市调控政策持续收紧，市场也明显冷了下来。27日，东莞市住房城乡建设工作会议召开，会上通报了2018年房地产市场调控情况。去年，东莞全市新建住宅销售面积506 .83万平方米、同比下降8 .95%，销售均价17876元/平方米、同比增长8 .01%，涨幅比2017年下降12 .23个百分点。
受限购调控等因素影响，外来投资投机购房得到抑制，占比下降至六到七成。市住建局认为，当前房地产开发风险隐患可能增加，市场乱象有所抬头，去年受理房地产相关投诉同比增加超过两成。
市场运行
新房成交量跌价稳，二手交易下降超两成
通报显示，去年，东莞房地产调控效果持续显现，房价涨势明显放缓。2018年，全市新建商品房销售面积728.46万平方米，同比下降10.24%，销售金额1235.38亿元，同比下降3.63%，其中住宅销售面积506.83万平方米、同比下降8.95%，销售金额906亿元、同比下降1.65%，销售均价17876元/平方米、同比增长8.01%，涨幅比2017年下降12.23个百分点。从市场供应来看，受2016、2017年居住用地供应明显减少的影响，再加上部分开发企业资金紧张、观望加重等原因，放缓开发和销售节奏，导致居住项目减少，住宅新增供应不足。2018年，全市核准预(现)售商品房753.65万平方米，同比下降21.12%，其中住宅501.97万平方米，同比下降26.93%。此外，二手住房市场也受到政策影响，成交量降价涨。东莞从去年二季度开始实施“(网签备案价、评估价、实际成交价)三价合一”政策，二手房交易“阴阳合同”被有效遏制，网签备案价逐渐接近真实成交价，二手住房交易价格涨幅较大。2018年，全市二手房交易面积529万平方米，同比下降23.88%，其中二手住房交易面积435.91万平方米，同比下降23.14%，交易均价9524元/平方米，同比增长55.07%。
外来投资投机购房占比下降至六到七成
受前两年商住用地供应减少影响，房地产项目新开工面积减少，导致房地产开发投资增速放缓。2018年，全市房地产开发完成投资736.79亿元，同比增长4.9%，其中住宅完成投资525.85亿元，同比增长2.6%。全市房地产项目新开工面积992.85万平方米，同比下降20.12%。
在调控从严之下，外来投资投机购房得到抑制。自实施住房限购政策以来，东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例从2016年9月接近九成的高位持续下降，特别是2017年4月收紧限购政策以后，对外来投资投机购房的抑制效果进一步显现。2018年非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右，低于东莞市非户籍人口占常住人口比例。
从去库存周期来看，东莞市场处于正常周期。截至2018年12月底，全市商品房库存面积为1033.34万平方米，其中住宅库存面积518.13万平方米，去库存周期约为12个月，非商品住房库存面积515.21万平方米，去库存周期约为27个月，均处于正常区间。
形势预判
开发风险增加，购房纠纷上涨
尽管调控成效明显，但是，东莞市住建部门坦言，当前房地产市场后续仍存在较多不确定因素，稳地价稳房价稳预期压力仍较大。比如，地价与房价相互影响的关联性持续显现。土地市场在经历了一波猛抬头后，2018年9月以来开始明显降温，先后有3宗地流拍、5宗地终止挂牌，个别镇街地价大起大落，也会引起市场预期波动，加重购房人观望情绪，影响开发商拿地信心。因此，房价地价联动机制有待加强，稳定市场预期压力较大。
同时，房地产市场风险隐患也有可能增加。市住建局认为，开发企业销售回笼不畅、融资渠道受限、面临集中偿债压力等，会导致企业整体资金压力加大，影响、制约进一步投资信心和能力。部分单一项目房企资金链紧张，面临拖欠工程款、工程停工、延期交楼等风险。
此外，房地产市场乱象同样或有所抬头。比如部分开发企业和中介机构未取得预售证收取预订款、发布虚假宣传广告、炒作房价上涨、制造房源紧张气氛、规避住房限购政策、拆分销售合同等违规不正当经营行为时有发生，相关投诉有明显上升趋势。数据统计，2018年，东莞市住房和城乡建设局共受理房地产相关信访投诉案件1860宗，比2017年增加23.98%，其中涉及开发企业经营销售行为的1774宗，占95.38%。
调控重点
适时优化调控措施，坚决遏制投机炒房
“因城施策”是2019年楼市调控的主基调。通报称，今年，东莞将完善房地产市场调控联席会议制度，加强经济形势及房地产市场走势监测研判，适时优化完善相关调控措施，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。深化因城施策，以稳地价稳房价稳预期为目标，探索建立符合东莞的房地产市场调控长效机制。
同时，市住建部门将会同国土等部门继续优化居住用地差别化控地价措施和竞买“组合拳”措施，按“一地一策”原则，研究制定门槛条件合理适中的土地出让方案，增强开发企业拿地信心，避免地价大起大落。
此外，还要大力防范化解房地产领域风险，对出现资金紧张问题的房企做好预警和跟踪，对存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等问题的楼盘重点监控，协调、督促属地镇街及时采取措施处置企业风险，积极化解社会矛盾。
对于楼市乱象也将加大整治，今年东莞将持续深入开展专项整治行动，加大房地产市场“惩违治乱”力度，严肃查处房地产开发企业和中介机构及从业人员的违法违规行为，进一步规范市场秩序、净化市场环境。在市场监管创新举措上，东莞将推广使用《东莞市商品房认购书》范本，结合“诚信联盟”差异化监管措施，鼓励开发企业自愿使用该认购书范本，切实减少商品房销售认购环节投诉纠纷，维护消费者权益，促进公平交易，引导理性购房。
作者：中房网 来源：中房网
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